Consideraciones fiscales cuando se adquiere una propiedad en México.
Impuestos sobre ganancias de capital (ISR)
Los planes en cuestiones fiscales deben iniciarse cuando se COMPRA una propiedad y no debe esperarse hasta que usted venda esa propiedad y tenga una ganancia en esa transacción. Hay dos formulas básicas para calcular el ISR o impuesto de ganancias de capital en México. (1) El vendedor paga el 25% del precio de la venta o (2) el vendedor paga el 30% de la ganancia total una vez que se ha hecho un ajuste con el índice inflacionario ajustando las bases para los costos incluyendo gastos de construcción y de remodelación. Ha habido algunos cambios recientes en las formulas utilizadas para calcular el ISR. Los factores que se han considerado incluyen un índice inflacionario el costo base del precio de compra y los gastos de remodelación y construcción y la proporción de tierra que es cubierta en construcción. En un esfuerzo por estimular la economía y estimular la inversión, esta programada una reducción del impuesto de ganancias de capital en otro 2% en los próximos 2 años (29% en 2006 28% en 2007). Se habla incluso de mayores reducciones pero por el momento cualquier predicción fuera de esos dos años es especulativa. El maximizar sus ganancias futuras empieza al adquirir su propiedad. Asegúrese de que el precio total de la compra quede por escrito cuando compre porque ese es el costo base inicial para calcular los impuestos. Muchos compradores e incluso algunos agentes de bienes y raíces intentarán persuadirle de aceptar que se registre el precio más bajo posible argumentando que de esta manera se ahorrará en el 2% del impuesto de venta. Mientras que si es verdad que de inicio se ahorra un poco de dinero de esa manera, a largo plazo con esa práctica lo que está haciendo es permitir que el vendedor le este pasando a usted los impuestos de ganancia de capital que el debía de pagar. Por ejemplo usted puede adquirir una propiedad a $300,000 pero registrar que el valor de la transacción fue de solo $100,000. Inicialmente pagará $2,000 de impuesto de adquisición en lugar de los $6,000 que por ese concepto debió haber pagado. 3 años más tarde decidirá vender la misma propiedad a $500,000. Las bases de su impuesto serán $100,000 en lugar de $300,000 así es que cuando le calculen su ISR se basarán en una ganancia de $400,000 dólares lo cual es el doble de su verdadera ganancia. Ahora es usted responsable de por un excedente de $200,000 más de impuestos de ganancias de capital. (Usando la tabla de impuestos del 2005 30% de $200,000 es $60,000). Usted se ahorró $4,000 pesos al momento de la compra pero pagará $60,000 más de lo que hubiera debido al momento de hacer la venta de esa propiedad.
Calculando sus bases
Puede agregarle a su base manteniendo un registro minucioso de las mejoras que le hace a su propiedad. Un error muy común es no registrar todos los costos que se podrían sumar a su costo base incluyendo costos de construcción y remodelaciones. Cuando se lleva a cabo cualquier construcción debe insistir en que el constructor siga todas las leyes fiscales incluyendo le impuesto de seguridad social (de lo contrario, el propietario quizás sea responsable por pagarlo mucho después de que el proyecto haya sido concluido). También asegúrese de que los costos totales de la construcción sean inscritos en el registro público. Esto es fácil de hacer y le reducirá de manera importante su costo base y por consiguiente su impuesto de ganancia de capital cuando eventualmente venda con una ganancia. Una factura es una forma de recibo utilizada en México. En cada comercio donde se adquieran materiales pueden proporcionarle uno así como el mismo constructor también puede proporcionarle una. Asegúrese de tener una factura de cada mejora que le haga a su casa que pueda ser sumadas a su costo base incluyendo nuevos accesorios, aparatos electrodomésticos y construcción en general. Antes de vender su propiedad revise las consecuencias de sus impuestos de ganancia de capital antes de comprometerse en un contrato si su costo base es mas bajo que el que pagó incluyendo todas las mejoras que ha hecho trate de conseguir un avalúo correcto o que refleje las mejoras. Antes de iniciar negociaciones este informado de lo que pagara en impuestos para que tenga una idea clara de la ganancia que en realidad tendrá de la transacción.
Excepciones de ISR para propietarios.
Las leyes mexicanas solían proveer para que cada propietario (y si, si usted es el beneficiario de un fideicomiso renovable de 50 años usted es un propietario no un arrendatario) está exento del impuesto de ISR de la venta de su primera residencia. Mucha gente le dirán que esta excepción le incluye a usted si obtiene su documento migratorio FM3 y comprueba que ha residido en el país por dos años a través de recibos de impuestos y servicios aun cuando su residencia primaria sea en E.U. Tenga presente que las leyes fiscales han cambiado mucho últimamente y que bajo esos cambios es muy poco probable que usted calificara para tales excepciones basados en su residencia.
Divulgación a la secretaria de Hacienda de los Estados Unidos
Si usted va a llevar a cabo una declaración de impuestos en Estados Unidos es importante que usted declare que es el beneficiario de un fideicomiso extranjero. Si usted posee un bien inmueble en México a través de un titulo que posee una corporación mexicana (generalmente denominada SRL o Sociedad de Responsabilidades Limitada) esto también debe ser declarado a la secretaria de hacienda de su país así como también cualquier cuenta bancaria en la que tenga mas de $10,000.00 dólares. Generalmente no se tiene ninguna consecuencia fiscal el reportar esto pero si no lo reporta eso si podría tener multas graves. Las formas fiscales que se usan normalmente para declarar este tipo de situaciones son las 5471, 3520, 3520ª y TDF9022.1
Impuestos de ganancia de capital en Estados Unidos
Actualmente en Estados Unidos los impuestos de ganancia de capital a largo plazo son de solo el 15% con una compensación para impuestos extranjeros. Eso significa que generalmente no tendrán que pagar impuestos en Estados Unidos por ganancias obtenidas en la venta de su casa en México. Aunque dependiendo en el estado que viva haya quizás algunos impuestos estatales de los cuales será responsable.
Impuesto Mexicano de herencia
Generalmente no existe tal impuesto en México cuando se transfiere su casa de México a sus herederos. Asegúrese de que sus herederos sean también los designados como beneficiarios de su fideicomiso renovable de 50 años.
El arrendamiento de su casa en México.
De acuerdo a la Tribuna de Los Cabos, uno de los periódicos mexicanos del área aproximadamente 2,000 estadounidenses y canadienses con propiedades en la zona de Los Cabos los rentan principalmente a través del internet. La industria hotelera local no esta muy contenta con esta competencia desleal y las autoridades quizás tomen cartas en el asunto pronto. Para legalmente rentar su casa en México usted debe pagar impuestos de las ganancias de esa renta. Algunos corredores de bienes y raíces e incluso algunos desarrolladores importantes animan a sus compradores a rentar sus casas o condominios y les dan para esto predicciones muy optimistas de las ganancias que esto les generará. Si va a rentar debe de hacerlo de forma legal pagando todos los impuestos requeridos. Segundo, si usted planea rentar de forma legal (y algunos de los proyectos grandes le ofrecerán rentar en su representación su propiedad) tendrá usted que pagar una gran porción de sus ganancias a la administración y al pago de impuestos. Tercero, antes de creer que su ganancia por renta será tan grande como se lo está haciendo pensar el corredor pida que le muestren por escrito documentos que muestren entradas y salidas de propiedades rentadas similares a las suya. Algunas propiedades son mejores para rentarse que otras. Si mantiene su vida sencilla y sigue todas las leyes podrá vivir de manera relajada.
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