EL MECANISMO DEL FIDEICOMISO
La ley que gobierna la inversión extranjera a través del fideicomiso requiere que las instituciones bancarias mexicanas actúen como fideicomisarios de una entidad extranjera con respecto a la propiedad del fideicomiso en cuestión. El banco mantiene el titulo de la propiedad para beneficio del inversionista y actúa en representación de ese inversionista en la transacción que refiere a la propiedad.

El beneficiario retiene el uso y control de la propiedad materia del fideicomiso y, a excepción de adquisiciones directas, toma las decisiones de inversión en lo que refiere a la propiedad. Esto puede incluir la decisión de transferir el interés de tal propiedad a otro inversionista sea este domestico o extranjero.

P: ¿Por cuánto tiempo se mantiene vigente un fideicomiso y puede este ser renovado?
R: El fideicomiso puede ser renovado al final de cada término de 50 años. La Ley provee para que si una solicitud es tramitada en un plazo no mayor a los 360 días y no menor a los 181 antes del final del fideicomiso original, el Secretario de Relaciones Exteriores puede emitir un nuevo permiso para el fideicomiso efectivo por un termino adicional de 50 años. Este fideicomiso puede ser renovado de esta manera por tiempo indefinido.

P: ¿Puedo yo vender o transferir el interés en un fideicomiso?
R: El interés en un fideicomiso puede ser vendido o transferido de la misma manera que el interés en una propiedad cualquiera. Una vez que la venta de una propiedad se lleve a cabo bajo un fideicomiso, se le requiere al Secretario de Relaciones Exteriores por ley que emita un permiso nuevo para el comprador. Por lo tanto, el comprador tiene un término de un total de los 50 años para disfrutar de su nueva propiedad, una vez vencido dicho plazo este mismo puede solicitar que el término sea renovado por otros 50 años. Si la propiedad fuera vendida a un ciudadano mexicano el fideicomiso termina y este ciudadano es entonces propietario directo de la propiedad.

P: ¿Los bancos mexicanos son las únicas instituciones que pueden manejar los fideicomisos en representación de inversionistas extranjeros?
R: Si, sin embargo usted tiene el derecho de escoger el banco que quiere que maneje su fideicomiso. El fideicomiso no es un activo del banco. Los fideicomisos también permiten a inversionistas extranjeros a participar en otros sectores de la economía mexicana. A los inversionistas extranjeros se les requiere que utilicen fideicomisos para poder obtener certificados de participación de acciones en una empresa enlistada en el mercado de valores mexicano.

P:¿ La propiedad parte de un fideicomiso puede ser heredada a futuras generaciones?
R: Así es, la propiedad parte de un fideicomiso puede ser heredada a futuras generaciones de la misma forma que cualquier otra propiedad. La persona que reciba tal propiedad puede a su vez solicitar al Secretario de Relaciones Exteriores un nuevo permiso para que de esta forma, la persona heredando la propiedad a través del fideicomiso pueda disfrutar de un término completo de 50 años.

P: ¿Cuales son los procedimientos que involucran el establecimiento de un fideicomiso para un bien inmueble?
R: Los procedimientos para establecerlo son los siguientes: Un extranjero ya sea una persona física o moral con intereses en la adquisición de bienes inmuebles en el área restringida de México selecciona un banco Mexicano el cual actuará como fideicomisario en materia de esa propiedad. El inversionista luego debe proporcionar información básica al fideicomisario el cual a su vez solicita a la Secretaria de Relaciones Exteriores un permiso autorizándole tal fideicomiso.

Los permisos son otorgados si la propiedad en cuestión va a ser usada para prácticamente cualquier uso comercial incluyendo el turismo o si es propiedad aun no desarrollada es menor de 20 hectáreas (aproximadamente 50 acres). Si la inversión no reúne cualquiera de los criterios anteriormente mencionados, el permiso aun así será otorgado si el comité así lo decidiera.

Una vez que se obtiene el permiso, el proceso lleva generalmente unos 30 días a partir de la fecha de entregada la solicitud ante el Secretario de Relaciones Exteriores, el Fideicomisario contacta a un notario publico para que a su vez este último elabore un titulo de la propiedad. EL fideicomisario entonces registra el fideicomiso con el comité.
Como beneficiario, la entidad extranjera retiene el mismo derecho de controlar la propiedad materia del fideicomiso tanto para construir, establecer, rentar y operar:

• Complejos de lugares de temporada internacionales
• Hoteles de entre 3-5 estrellas
• Moteles, hoteles, campamentos y parques de casas andantes a lo largo de la creciente red de carreteras de México.
• Parques y desarrollos residenciales
• Condominios con oportunidades de ventas de tiempos compartidos
• Centros comerciales
• Marinas e instalaciones relacionadas con ellas
• Complejos de campos de golf y deportivos
• Restaurantes, bares y cafeterías

Las nuevas reglas que gobiernan la inversión extranjera a través de fideicomisos entraron en vigor en 1989. Estas reglas clarifican algunas reglas y procedimientos bajo las cuales inversión en bienes y raíces en México se puede llevar a cabo y proveen la estabilidad y protección legal necesaria para este tipo de inversiones. Las leyes Mexicanas ahora de manera expresa proveen que al final de ese termino de 50 años si se le es solicitado, el gobierno de México otorgará un permiso nuevo para un término adicional de otros 50 años. Así mismo, si el interés en un bien inmueble materia de un fideicomiso es vendido o transferido, la persona que lo adquiere puede solicitar y obtener un nuevo permiso por un término de 50 años sin importar cuanto tiempo le restaba al fideicomiso original.

Los fideicomisos no solamente son utilizados por compañías extranjeras invirtiendo en el sector turístico de México sino que también por individuos invirtiendo en propiedades residenciales en la costa o frontera del país. En estos casos, los individuos adquieren propiedad y titulo transferido a un fideicomiso controlado por un inversionista. Los notarios públicos se utilizan para registrar la transacción y transferencia así como también para propósitos fiscales y es tratada como una transacción domestica.

Mientras que un banco mexicano actuando como fideicomisario mantiene el titulo de la propiedad en estas transacciones, el banco está legalmente obligado a seguir los términos especificados en los documentos del fideicomiso así como acatar en todas las áreas con los requisitos del inversionista extranjero que es el beneficiario del fideicomiso. Como tal, estos fideicomisos representan una alternativa legal a la posesión por parte de inversionistas extranjeros de propiedades.

Como beneficiario de un fideicomiso, el inversionista extranjero tiene un derecho exclusivo y personal de usar, ocupar y poseer la propiedad del fideicomiso, incluyendo el derecho de construir o hacer mejoras sujeto esto por supuesto a la obtención de permisos de construcción y regulaciones de edificios. Además este beneficiario puede transferir o asignar el interés a cualquier otra persona de acuerdo a las instrucciones otorgadas al Fideicomisario y puede mantener las ganancias de la venta de la propiedad las cuales son aplicables a las leyes fiscales vigentes.

Para muchos inversionistas inmiscuidos en transacciones a gran escala de desarrollos el mecanismo del fideicomiso es utilizado cuando existe un interés más financiero que operacional en el desarrollo turístico en la frontera o las costas de México.
Las regulaciones que gobiernan a los fideicomisos no solo mencionan las inversiones en bienes y raíces también permiten que tanto individuos como compañías extranjeras inviertan en los mercados capitales y ciertas industrias reguladas.

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